サンサン・不動産屋さん

不動産の情報サイト『サンサン・不動産屋さん』では、不動産の広告を上手に読む方法を提供しています。また、トラブルの解決方法もお教えしています!

不動産の広告の読み方・見方

公正競争規約の表示基準をもとに、広告を正しく読み取るポイントを説明していきます。

■広告主
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広告の責任などを明確にする為、広告主の名称が表示されます。新築の建売住宅や分譲マンションなどの販売広告では、2以上の会社が共同の広告主になることがありますが、通常同じ程度の大きさの文字で会社名が表示されます。

また、売主から販売を任された不動産会社だけが広告主となる場合は、売主の商号と免許証番号が物件概要欄に表示されます。広告主の取引態様が代理や媒介の場合、物件概要欄をみて売主が誰かを確認しましょう。

■免許証番号
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  「国土交通大臣免許(2)第○○○○号」・「○○県知事免許(3)第○○○○号などと表示されます。信託銀行の場合は「国土交通大臣届出第○○号」と表示されます。

■取引態様
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広告主が売主(貸主)か、代理かまたは媒介(仲介)なのかが表示されます。
売主または代理の場合ですと,広告主が購入者と直接契約ができますが、媒介の場合は、いわば結婚の仲人のようなもので買主と売主を引き合わせて契約の成立を手伝うだけなので直接買主と契約できません。この場合、買主は媒介業者に媒介報酬を支払うことになります 。

豆知識!
取引態様が媒介の場合、買主、売主とも媒介報酬(手数料)を不動産会社に支払う必要があります。その限度額が、宅建業法で次のように定められています。

売買代金の区分
報酬の料率
上段:課税業者
()内:非課税業者
 200万円以下の部分
5.25%:A
(5%)
 200万円を超え400万円以下の部分
4.2%:B
(4%)
 400万円を超える部分
3.15%:C
(3%)

注:消費税の課税対象となる物件の場合は、売買代金から消費税相当額を 除いた金額が報酬の算定基礎となります。

《3,000万円の住宅を購入した場合》

【計算例1】
消費税の課税対象とならない物件を課税業者の媒介で購入した場合の媒介報酬額です
    200万円×5.25% =10.5万円 ・・・A の部分
    200万円×4.2% =8.4万円 ・・・B の部分
    2.600万円×3.15% =81.9万円 ・・・C の部分
    合 計 =100.8万円

【計算例2・速算法】
物件の価格が400万円以上の場合は、次の速算法で計算できます。
    [1] 課税業者の場合
       3.000万円(代金)×3.15%(料率)+6.3万円=100.8万円
    [2] 非課税業者の場合 
       3.000万円(代金)×3%(料率)+6万円=96万円

■売主と事業主
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  たとえば、B社が開発した分譲地やマンションの全部または部をA社が買い取って売主として販売する場合だと、「事業主B社 売主B社」と表示されます。会社によっていろいろな企画や設計の特徴がありますから、もともとの事業の主体を明らかにして消費者の判断の目安にするためのものになります。

■不動産の所在地
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登記地番と住居表示 不動産の所在地の表わし方には、登記地番と住居表示があります。地番は1筆の土地ごとにつけられています。不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記を見なければ分からないため、広告や売買契約書に記載されるのは登記地番になります。

たとえば、次の[1]は登記地番で[2]は住居表示番号です。

[1] 東京都千代田区九段南2丁目15番地
[2] 東京都千代田区九段南2丁目7番7号

団地の所在地 大きな団地の場合は、たくさんの区画がありますから、その団地の中心地とか入口などの区画の地番だけを代表地番として表示されます。団地が2以上の市町村にまたがっている場合、区画によって通学できる学校が異なったりしますので自分の希望する区画はどの自治体に属するか、よく確認しましょう。

■交通の利便
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徒歩時間 道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示されます(たとえば、810m÷80=10.25分→11分〉。なお、信号待ちや坂道などは考慮されません。大きな団地の場合、駅やスーパーマーケットまでの徒歩時間は、販売する部分の最も近いところが起点として表示されます。

■電車、バスの所要時間
運行ダイヤによる時間が表示されますが、待ち時間や乗換え時間は表示されません(待ち時間等が含まれない旨は明記されます)。ラッシュ時には日中時より時間が多くかかる路線がありますが、この場合は「▲▲駅まで快速で40分(ラッシュ時。日中時は30分)」と表示されます。

また、バス便の場合には、「▲▲駅よりバス▲分、停留所下車、徒歩▲分」と表示されます。ただし、鉄道未整備地域ではバス停名とそこからの徒歩時間が表示されますが、バス便がない場合、著名な公共・公益施設、商業施設等の名称とそこからの道路距離が表示されることがあります。

鉄道会社が公表した新設予定駅は、その整備予定時期を明らかにして表示されますが、公表されていない新駅からの電車予想所要時間は表示できないでしょう。

■面積
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土地の面積土地の面積は、水平投影面積で表示されます。水平投影面積とは、下図のように凸凹や斜面の土地でも、その土地が水平だとして測った面積をいいます。

分譲地や新築分譲住宅の場合だと、「敷地面積/142m2〜210m2」などと最小面積と最大面積だけで表示されてます。土地面積のほかに私道部分がある場合は、「土地面積/142m2(他に私道12m2あり)〜210m2(他に私道18m2あり)」等と表示されます。1m2当たりの価格を算出するときは私道部分を除いた面積で計算します。

■建物の面積
建物の面積は、延べ面積で表示します。延べ面積とは各階の床面積の合計面積で、2階建ての場合は1階、2階の合計面積です。床面積とは、建物の壁などの区画の中心線で囲まれた部分の面積です。壁の厚さの半分は面積に含まれ、バルコニー、ベランダなどの面積は含まれません。

1戸建住宅の場合は床面積がそのまま登記されますが、マンションの場合は専有部分の壁の内側の部分の面積が登記されます。壁は入居者全員の共有部分になるため、一人の名義で登記することができないからです。

マンションでは専有部分と専用部分がありますが、専有部分とは自分だけのものになる部分で専用部分とは自分だけのものではないが自分だけが使用できる部分のことで、バルコニーや専用庭などがこれに当たります。

■間取り
間取りについて、たとえば「和6、4.5、洋8、DK8」と表示された場合、6畳と4畳半の和室と8畳相当の洋間とダイニングキッチンがあることを意味します。「2DK」とか「3LD・K」と表示されます。しかし、「2DK」は寝室が2部屋に一体型のダイニングキッチンがあることを「3LD/K」は寝室が3部屋に相互に独立したリビングダイニングとキッチンがあることを意味します。

また、DKやLDKの広さの具体的な基準はありませんが、その機能を有するためにはDKは4畳半以上(1DKの場合)、LDKは10畳前後(3DLKの場合)を目安として表示するよう指導しています。居室等の広さを畳数に換算する場合は、原則として1畳は1.62m2以上(壁心面積)として計算します。畳の大きさには統一規格がなく、部屋の形と広さに合わせて作られます。このため、中古住宅の場合には、1畳当たりの面積が原則に満たないものについて、「畳1枚当たり1.54m2」などと表示される場合もあるようです。

■地目
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地目は、土地の用途を表わします。広告には登記されている地目が表示されて、現況がこれと異なるときは「地目/山林」などと表示されます。登記上の地目を表示するのは造成地の前の利用状況を知る手がかりとするためです。

たとえば田や池沼であった土地を造成した場合では、地盤改良をした上で造成し数年そのまま放置して地盤の固まるのを待つ必要がありますし、田や畑であれば農地法の転用許可を受けているかどうかも調べる必要があります。

■青田売りと主たる設備の概要
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青田売りとは 建売住宅や分譲マンションは工事の完了前に販売されるものも多いのですが
これを青田売りといいます。青田売りの場合には建築確認番号、工事の完了による入居予定年月、主たる設備の概要などが表示されます。

業者が売主の場合だと、代金の5%(完成済の場合は10%)か1.000万円を超える手付金等を受領するときは、手付金等の保全措置をして保証会社や銀行など、国土交通省が指定した保証機関が発行する保証書等を交付することになっていますので、必ず受け取ってください。

■建物の工事の完了
建物本体の工事が完了し、電気、ガス、上下水道などが整備され、すぐにその建物を使用できる状態をいいます。入居できる状態になったことをいいます。

■主たる設備の概要
青田売りの場合は、どのようなものが造られるかが表示されます。新築分譲住宅の場合、排水施設、上下水道施設、汚水の処理方法、道路の幅と舗装の状況、ガス設備など、新築分譲マンションの場合だと、ガス、厨房などの設備や建物の主要構造部の材質、内装、外装の材質や塗装の方法、集会室などの整備状況、エレベーターの基数、駐車場の台数とその利用条件など主要たる設備の概要が表示されます。

なお、建築材料の一部を強調して表示する時は、「桧造り。和室の柱は檜を使用」などとその材料が使われている部位を明確に表示されます。

■新築と建築年月
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新築とは、建築後1年未満で、一度も入居されたことがない物件を言います。たとえ1年未満でも一旦入居されたものは新築といいません。建物の建築年月は、新築か中古にかかわらず、いずれも表示されます。なお、未完成の建物・物件については入居予定年月が表示されます。

■団地の規模とその施設
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■開発面積・総区画数・販売区画数 
団地全体の大きさはどのぐらいか、どのような施設が団地内につくられるかは、とても重要なポイントになってきます。開発面積や総戸数・総区画数などで大きさの情報を知る事ができます。

開発面積は、開発する団地全体の総面積をいい、道路、学校、公園、病院などの用地が含まれます。総区画数は、団地内のすべての区画数をいいます。過去に販売済みの区画、現在広告して販売中の区画(販売区画数〉、将来販売する区画全部を表示します。大きな団地の場合は多少変更となる事があります。

広告には分譲宅地の場合に、総区画数と販売区画数が表示されます。建売住宅の場合は分譲宅地と要領は同じで、総戸数と販売戸数が表示されます。団地型の分譲マンションの場合には、広告時に実際に販売しようとする建物ごとに、例えば、「A棟=総戸数75戸・販売戸数74戸B棟=総戸数70戸・販売戸数70戸」等と表示されますが、管理員室や事務所等については「総戸数70戸、ほかに管理員室、集会室各1戸あります。1階は全フロア事務所及び店舗となっています。」等と表示されます。

団地内の公共・公益施設 団地全体を一つの商品とみることができます。しかし、この場合、学校、図書館、診療所などの公共・公益施設の有無やその内容は、商品の品質内容を表すものと言えます。 団地内の施設が未完成のときは、その完成予定時期が明示されますが、大きな団地の場合、予想できなかった事情によって、多少遅れたり、内容が変わることもあります。

■環境
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団地外の公共・公益施設 団地の外にある学校、病院、市役所、公会堂などの公共・公益施設などは、広告する時に利用できるものを物件までの道路距離を明らかにし、表示されます。
広告時には利用できなくとも、工事中であったり、国や県などの公共団体が建設を決定しているものは、現に利用できるものと併せて表示する場合に限り、その整備予定時期を明らかにして表示しても良いことになっています。

学校は、近いかどうかに関係なく、地元の教育委員会で通学区域を定めるものですから、広告では、通学できる学校が必ずと言っていいほど表示されます。

■団地外の商業施設 
デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設については、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示し、表示されます。ただし、工事中であるなどその施設が将来確実に利用できると認められるものにあって、その整備予定時期を明らかにして表示することができることにしています。

■環境のマイナス要素 
当然のですが、住まいとしてよい環境と悪い環境とがあります。例えば、買ったマンションの隣に大きな建物がたち、日当たりや風通しが悪くなる、または近くに鉄道や高速道路が建設され騒音に悩まされることもあるかもしれません。このように、住まいとして好ましくないものが将来出現することが客観的にはっきりしているときは、パンフレットに必ず表示することになっていますから、よく読んでください。

特に、市街地型のマンションは、工場跡地に建設されることが多く、周囲には騒音や煤煙などの発生する工場が残っていることがありますから、よく現地をみることが大切です。パンフレットのほかにできるだけ詳しい地図を用意しておくことも必要になります。
 
現地にはできるだけ平日に行くことをおすすめします。日曜、祝日などには工場は休みなのが普通ですから、平日でなければ本当の環境がわからないかもしれないからです。

■環境の良し悪しは一概にはいえない 
普通、幼稚園、学校、公園などはよい環境の部類に入りますが、あまり近くにあると子供の声がうるさいと思う人もいるでしょう。公園の場合でも夜、暴走族の集合場所になったりして悪い環境になりえるかもしれません。
 
中には墓地が近くにあっても緑がたくさんあって好まれる人もいるでしょう。環境の良し悪しの判断は人によって違いがあるもののようです。よく検討して物件を選びたいものです。

■写真・完成予想図
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物件の写真は、広告するときに実際に販売するものでなければ掲載してはならないことになっています。ただし、建物が建築工事の完了前であるなどの事情がある場合は、実際に販売する建物と同じものであれば、他の物件の写真とその旨を明らかにして使用できることになっています。モデル・ルームの写真も同様で、他の建物の外観写真の場合、建物本体は同じでも門や塀、植栽などが実際に販売する建物と異なることの方が多いのですが、この場合はその旨を表示することになっています。

完成予想図は、事実と違う表示でなければ建物本体のみを描けばよく、周囲の建物などまでは描かなくてもよいことになっています。完成予想図は、実際のものよりもよく見えるのが普通ですから、絵にまどわされず、現地の周囲の状況をしっかり確認しておくことが大切です。

■価 格
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■価格の表示の仕万
宅地の価格は、1区画の総額を表示し、マンションや一戸建て住宅の価格は敷地の価格を含んだ1戸当たりの総額で表示されます。また、住宅の敷地が借地の時は、その借地権の種類(普通借地権、定期賃借権等)、借地権の価格、借地期間、地代(1か月単位)、保証金、権利金等などの条件も明示されます。

分譲地、建売住宅、分譲マンションの場合は、区画(戸〉数が多いので新聞広告などでは、全部のものの価格を表示することが難しいときがあります。この場合、一番安い価格と一番高い価格(いずれも電気、上下水道及び都市ガス供給施設のための費用を含む。)の他、販売数が10区画(戸)以上の場合は100万円単位(高額な物件の場合は、任意に単位を設定できることになっています。)でみて一番多い価格帯(最多価格帯)とその区画(戸〉数が表示されます。

二重価格表示・割引表示 「相場の20%引き」などの表示を二重価格表示といいますが、これは原則として禁止されています。その理由は、不動産は同じものが二つとなく他のものと比較できないからです。
  しかし、次の二つの場合は、事実であり、他の不動産会社の物件との比較でもないので、例外的に二重価格表示が認められています。

■旧価格
値下げの3か月以上前に公表され、かつ、値下げ前3か月以上にわたり実際に販売していた価格であることが明らかなものを比較対照価格とする場合で、次のアからウに掲げる要件のすべてに適合する時、、、
  ア 旧価格の公表時期及び値下げの時期を明示したものであること。
  イ 値下げの時期から6か月以内に表示するものであること。
  ウ 建築後2年以内の建物で、居住したことがない建物についての表示であること。

■予告広告
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予告広告とは、販売戸数や価格等の取引条件以外の情報を消費者になるべく早く知らせるためのものをいいます。予告広告は、分譲宅地、新築分譲住宅、新築分譲マンション、新築賃貸用マンションのみ認められてたものです。

実際に販売を開始する本広告に先立って、その販売開始時期をあらかじめ知らせる広告ですので、ゆっくりと検討することができます。業者は、価格が確定したときに本広告をしますが、この広告を見逃す事もありますので、予告広告の時点で資料請求をしておくと良いでしょう。

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慶應の中学受験を考えている児童向けの塾です

Last update:2019/3/7

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